Продажа государственного и муниципального имущества: как купить на торгах
Время чтения: 14 минут · Обновлено: октябрь 2026 года
Государство и муниципалитеты постоянно продают то, что им не нужно: помещения на первых этажах, машино-места, отдельные здания, земельные участки, квартиры. Продают открыто, на электронных торгах, и купить может почти любой человек или компания. Разбираем, где искать такие лоты, по каким правилам идут торги, сколько стоит вход и что проверить, прежде чем вносить задаток.
Коротко. Государственное и муниципальное имущество продают на электронных торгах. Извещения публикуют на torgi.gov.ru, а сами торги проходят на электронной площадке. Когда помещения, здания и машино-места продаёт само государство или муниципалитет, действует закон о приватизации № 178-ФЗ: сначала аукцион, при неудаче — продажа посредством публичного предложения, потом — по минимально допустимой цене. Землю продают по Земельному кодексу, жильё и имущество госкомпаний — по правилам продавца. Задаток, сроки и форму торгов берите из извещения.
- По 178-ФЗ задаток — 10% начальной цены, а при цене от 100 млн рублей — 20%. В реальных лотах он бывает от 0,5% до 50%: всё решает правовое основание продажи.
- Цена может опуститься до 50% на публичном предложении и до 5–10% от первоначальной на продаже по минимально допустимой цене.
- Договор подписывают не раньше чем через 10 и не позже чем через 20 дней после публикации протокола.
- С 1 июля 2026 года площадки не берут плату за участие ни с участников, ни с победителя.
Если лот уже нашли, проверку документов и участие можно передать агенту: DEMO.Estate разберёт извещение, посчитает полную цену и подаст заявку без вашей электронной подписи.
Материал носит информационный характер. Продажу государственного и муниципального имущества регулирует Закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», продажу земли — Земельный кодекс РФ, общие требования к торгам — статья 17.3 Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Нормы — в редакции на октябрь 2026 года.
Содержание
- Что продаёт государство и кто продавец
- Три набора правил: помещения, земля, квартиры
- Где искать лоты
- Кто может купить
- Аукцион, публичное предложение и минимально допустимая цена
- Задаток и заявка
- Как проходят торги и что изменилось с 1 июля 2026 года
- Договор, оплата и регистрация права
- Что проверить до заявки
- Чем госторги отличаются от торгов по банкротству
- Аренда помещений у города и муниципалитета
- Разбор: задатки в нашем каталоге
- Чек-лист покупателя
- Частые вопросы
Что продаёт государство и кто продавец
Продавцом выступает собственник: Российская Федерация, регион или муниципальное образование. От их имени торги организуют уполномоченные органы — например, территориальные управления Росимущества, региональные департаменты имущества, комитеты по управлению имуществом в городах и районах. Иногда организатором выступает специализированная компания, которой собственник поручил продажу.
Что обычно попадает на торги:
- нежилые помещения — бывшие офисы, магазины, склады на первых этажах жилых домов;
- машино-места в подземных паркингах;
- отдельно стоящие здания вместе с участком под ними;
- земельные участки под ИЖС, садоводство, коммерцию;
- квартиры, в том числе в новых домах;
- доли и акции компаний, транспорт, оборудование.
Логика у государства понятная: имущество, которое не используется, стоит денег на содержание. Поэтому регионы и муниципалитеты каждый год утверждают прогнозные планы приватизации и выставляют объекты на продажу.
Три набора правил: помещения, земля, квартиры
Главное, что нужно понять до первой заявки: «госторги» — не одна процедура. Закон о приватизации не распространяется на землю, если на ней нет объектов недвижимости, и на государственный и муниципальный жилищный фонд (статья 3 Закона № 178-ФЗ). Поэтому один и тот же продавец на одной и той же площадке может продавать лоты по разным правилам.
На практике это значит: правила из одной процедуры нельзя переносить на другую. Задаток 10% — норма для приватизации помещений, но не для земли и не для продаж госкомпаний. Публичное предложение с ценой отсечения 50% бывает у приватизируемых помещений, но не у участков. В извещении указано, кто продаёт и на основании какого решения или закона. С этой строки и начинайте чтение.
Где искать лоты
- torgi.gov.ru — ГИС Торги. Это официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о торгах (статья 15 Закона № 178-ФЗ). Здесь публикуют извещения о продаже государственного и муниципального имущества и итоги продаж. Фильтруйте по виду торгов, региону и категории имущества.
- Сайт продавца. Информационное сообщение обязательно дублируют на сайте органа, который продаёт имущество. В Москве городские лоты собраны на портале «Торги Москвы» — torgi.mos.ru.
- Электронные площадки. Сами торги проходят на электронной площадке оператора из перечня, утверждённого по закону о контрактной системе (статья 32.1 Закона № 178-ФЗ). Ссылка на площадку есть в извещении.
Лоты Москвы удобно смотреть в каталоге торгов DEMO.Estate: мы каждый день собираем городские лоты, считаем расстояние до МКАД и показываем сроки в одном месте. Как устроены площадки и как читать карточку лота, подробно разбирали в статье про площадки торгов и ЕФРСБ — логика поиска там та же.
Информационное сообщение по 178-ФЗ размещают не меньше чем за 30 дней до продажи (пункт 2 статьи 15). Этого хватает на осмотр и проверку, если не откладывать.
Кто может купить
Покупателем может быть любое физическое или юридическое лицо (статья 5 Закона № 178-ФЗ). Исключения такие:
- государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения;
- компании, в которых доля государства или муниципалитета больше 25%;
- компании из офшорных юрисдикций, которые не раскрывают своих бенефициаров и контролирующих лиц.
Это не формальность. Если окажется, что покупатель не имел права покупать, сделка ничтожна (пункт 4 статьи 5). Для обычного гражданина или ИП вопрос не стоит, а компании с непростой структурой собственников лучше проверить себя заранее.
Аукцион, публичное предложение и минимально допустимая цена
Закон о приватизации выстраивает продажу лестницей. Каждая следующая ступень начинается, только если предыдущая не состоялась.
Аукцион — классика. Участники открыто поднимают цену на шаг, указанный в извещении. Побеждает тот, кто предложил больше всех. Если заявку подал только один человек и его допустили, договор заключают с ним по начальной цене (пункт 3 статьи 18).
Публичное предложение — торг на понижение. Цена первоначального предложения не ниже начальной цены несостоявшегося аукциона, дальше она снижается по шагам. Право купить получает участник, который подтвердил цену на текущем шаге, если других желающих на этом шаге нет. Если цену на одном шаге подтвердили несколько участников, между ними сразу проводят аукцион на повышение (пункт 5 статьи 23). Продажа с одним участником признаётся несостоявшейся. Механика похожа на публичное предложение в банкротстве, но цифры другие: здесь отсечка жёстко задана законом — 50%.
Продажа по минимально допустимой цене — последняя ступень. В нынешнем виде она появилась в 2024 году и заменила прежнюю продажу без объявления цены. Минимальная цена — 5% от цены первоначального предложения на публичном предложении, а если та была больше 20 млн рублей, — 10% (пункт 1 статьи 24). Участник вносит задаток 1% и подаёт одно или несколько ценовых предложений во время приёма заявок. Предел повышения не ограничен, побеждает наибольшая цена. При равных предложениях выигрывает тот, кто подал раньше.
Звучит как шанс купить за копейки, и иногда так и бывает. Но на эту ступень доходят лоты, которые не купили ни на аукционе, ни на понижении. Разберитесь почему: у объекта может быть обременение, плохое состояние или неудобное расположение.
У этой ступени есть жёсткое правило. Если победитель отказывается заключать договор, он теряет задаток и обязан заплатить продавцу штраф — минимальную цену имущества за вычетом задатка (пункт 14 статьи 24). Ставить ставку «на пробу» здесь дорого.
Задаток и заявка
Задаток. По 178-ФЗ на аукционе и публичном предложении он составляет 10% начальной цены, а при начальной цене от 100 млн рублей — 20% (пункт 6 статьи 18, пункт 4.1 статьи 23). Подтверждение оплаты — выписка со счёта, указанного в сообщении. Деньги должны дойти вовремя. Не дошли к сроку — в допуске откажут.
Проигравшим задаток возвращают в течение пяти дней с даты подведения итогов. Победителю его засчитывают в цену. Если победитель уклоняется от договора, задаток не возвращается (пункты 12 и 13 статьи 18). Как вообще устроен задаток и почему его потеря — частая ошибка, мы разбирали на примере задатка на торгах по банкротству.
Заявка. Одно лицо подаёт одну заявку. Перечень документов — в информационном сообщении, и он исчерпывающий: требовать сверх него продавец не вправе. Не допустить к торгам могут только по четырём основаниям (пункт 8 статьи 18):
- документы не подтверждают право быть покупателем;
- представлены не все документы из перечня или они оформлены с нарушениями;
- заявку подал человек без полномочий;
- задаток не поступил в срок.
Отозвать заявку можно до признания претендента участником. Если отозвать её до окончания приёма заявок, задаток вернут в течение пяти дней.
Электронная подпись. Торги проходят только в электронной форме, поэтому для регистрации на площадке и подачи заявки нужна квалифицированная электронная подпись. Какая подпись подходит и где её получить, рассказали в статье про ЭЦП для торгов. Если заниматься этим не хочется, участвовать можно через агента — со своей подписью и по доверенности.
Как проходят торги и что изменилось с 1 июля 2026 года
Признать претендентов участниками продавец должен в течение пяти рабочих дней после окончания приёма заявок. Сам аукцион проводят не позднее третьего рабочего дня после этого (пункт 4 статьи 18). В течение часа после окончания торгов площадка публикует итог: лот, цену сделки и имя победителя (пункт 11 статьи 32.1).
С 1 июля 2026 года действует статья 17.3 Закона о защите конкуренции — общие требования к торгам. Для покупателя главное:
- Плату за участие площадка не берёт — ни с участников, ни с победителя (часть 10 статьи 17.3). Раньше многие площадки брали с победителя отдельный сбор.
- Вознаграждение организатора может быть. Если продажу ведёт специализированная организация, её вознаграждение платит победитель сверх цены лота, и размер обязаны указать в извещении (часть 12 статьи 17.3). Ищите эту строку до заявки.
- Если победитель уклонился, договор заключают с участником, который предложил лучшие условия после него, если отраслевой закон не устанавливает иное (часть 16 статьи 17.3).
Есть оговорка: торги, решение о проведении которых приняли до 1 июля 2026 года, проводят по прежним правилам. Дата решения указана в извещении.
Договор, оплата и регистрация права
Договор. С победителем аукциона договор заключают не ранее чем через десять и не позднее чем через двадцать дней со дня публикации протокола об итогах (пункт 14 статьи 18 в редакции, действующей с 2026 года). Такой же срок установлен для публичного предложения и продажи по минимально допустимой цене. Пропустить его — значит потерять задаток и право на покупку.
Оплата. Сроки и реквизиты указаны в информационном сообщении. По 178-ФЗ оплата единовременная. Рассрочку до одного года могут дать только при продаже по минимально допустимой цене — и только если она предусмотрена в решении и сообщении (статья 35). На сумму рассрочки начисляют проценты — треть ставки рефинансирования ЦБ, а до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца.
Передача и регистрация. Имущество передают не позднее чем через 30 дней после полной оплаты (пункт 15 статьи 18). Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Основание — договор и акт приёма-передачи, а расходы на регистрацию несёт покупатель (пункт 4 статьи 32). Порядок действий после победы во многом совпадает с банкротными торгами — он подробно описан в статье о действиях после победы на торгах.
НДС. Если имущество из государственной или муниципальной казны покупает компания или ИП, налог исчисляет и платит в бюджет сам покупатель как налоговый агент (пункт 3 статьи 161 НК РФ). Для физического лица это правило не действует. Покажите проект договора бухгалтеру до заявки, а не после.
Договор, сроки, оплату и регистрацию DEMO.Estate ведёт за клиента: сопровождаем покупку на госторгах от проверки лота до регистрации права.
Что проверить до заявки
Государство — надёжный продавец в том смысле, что за ним не стоит банкротство и споры кредиторов. Но объект оно продаёт как есть. Что смотрим в каждом лоте:
- Выписка ЕГРН. Собственник, кадастровый номер, площадь, обременения. Сверьте с извещением.
- Обременения и условия. Публичный сервитут, охранные обязательства объекта культурного наследия, действующая аренда. Обременения, сохраняемые при продаже, должны быть указаны в сообщении и договоре (подпункт 17 пункта 3 статьи 15, статья 32 Закона № 178-ФЗ).
- История торгов. В сообщении обязаны перечислить все торги по этому объекту за последний год и их итоги (подпункт 15 пункта 3 статьи 15). Три несостоявшихся аукциона подряд — повод выяснить причину.
- Осмотр. Порядок осмотра есть в извещении. Сходите. Помещение в подвале, протечки, отсутствие отдельного входа и коммуникаций на фото не видны.
- Для земли — вид разрешённого использования, градостроительный план, зона по правилам землепользования и застройки, подъезд, сети. Градплан и выписка часто лежат прямо в документации лота.
- Проект договора. Он входит в документацию. Посмотрите сроки оплаты и передачи, кто платит за что, что будет при просрочке.
- Полная цена. Цена победы, вознаграждение организатора (если есть), регистрация, ремонт, налоги. Предел цены считают до торгов, а не во время.
Чем госторги отличаются от торгов по банкротству
Механика похожа: извещение, задаток, электронная площадка, аукцион и торг на понижение. Отличаются продавец, закон и цифры.
Общая логика участия одинаковая: найти лот, проверить, внести задаток, подать заявку, выиграть и не сорвать сроки. Пошагово она описана в инструкции по участию в торгах.
Аренда помещений у города и муниципалитета
Государство не только продаёт, но и сдаёт. Договоры аренды государственного и муниципального имущества по общему правилу заключают по итогам торгов (статья 17.1 Закона № 135-ФЗ). Порядок таких аукционов утвердила ФАС приказом № 147/23. Землю в аренду предоставляют по Земельному кодексу.
Отличия от продажи:
- предмет торга — размер арендной платы, а не цена объекта;
- в договоре важны срок, индексация ставки, разрешённое использование и условия о ремонте;
- часть объектов сдают только малому и среднему бизнесу — это указано в извещении.
Аренду муниципального имущества без торгов закон допускает только в отдельных случаях, перечисленных в статье 17.1. Обычному арендатору путь один — аукцион.
Разбор: задатки в нашем каталоге
28 октября 2026 года мы выборочно открыли два десятка городских лотов Москвы в каталоге DEMO.Estate. Все они — открытые электронные аукционы, все — на одной площадке. А задатки разные. Семь показательных строк:
Что видно на этих строках:
- Задаток — от 0,5% до 50%. За участок нужно внести в 13 раз больше, чем за квартиру, хотя сам участок в 7 раз дешевле. Землю продают по Земельному кодексу, и задаток по ней устанавливает организатор.
- «10% по закону» — не про всё подряд. Задаток 10% у первого помещения совпадает с 178-ФЗ. У второго помещения и части машино-мест он другой — значит, их продают по иным правилам: это может быть продажа имущества городской организации или жилья, на которое закон о приватизации не распространяется. Ответ — в извещении.
- Шаг тоже разный: от 0,5% до 5%. С крупным шагом цена на торгах растёт быстрее, и предел цены лучше посчитать заранее.
- Сроки сжаты. У лотов, которые мы разбирали подробно, приём заявок закрывался примерно за неделю до торгов. Задаток должен прийти до окончания приёма, а банковский перевод крупной суммы иногда идёт дольше, чем кажется.
Вывод простой: смотрите не на «госторги вообще», а на извещение конкретного лота. Разница в правилах между соседними карточками может стоить больших денег.
Чек-лист покупателя
- Понял, по каким правилам продаётся лот: 178-ФЗ, Земельный кодекс или правила собственника.
- Нашёл извещение на torgi.gov.ru или сайте продавца и ссылку на площадку.
- Проверил, что могу быть покупателем.
- Заказал выписку ЕГРН, проверил обременения и историю торгов за год.
- Осмотрел объект.
- Прочитал проект договора: сроки оплаты, передачи, ответственность.
- Посчитал полную цену: торг, вознаграждение организатора, регистрация, ремонт, НДС для компании или ИП.
- Получил электронную подпись и зарегистрировался на площадке — или передал это агенту.
- Перевёл задаток заранее, с запасом по времени.
- Отметил в календаре окно на подписание договора: 10–20 дней после протокола.
Частые вопросы
Может ли физическое лицо купить государственное имущество?
Да. По закону о приватизации покупателем может быть любой гражданин или компания, кроме госпредприятий, учреждений, компаний с долей государства больше 25% и офшоров без раскрытия бенефициаров. ИП и обычные граждане участвуют на общих основаниях.
Что такое продажа по минимально допустимой цене?
Это последняя ступень продажи по 178-ФЗ. Её проводят, если не состоялась продажа посредством публичного предложения. Минимальная цена — 5% от цены первоначального предложения или 10%, если та была больше 20 млн рублей. Задаток — 1%, приём заявок длится не меньше 50 дней, побеждает наибольшая цена. Отказ победителя от договора стоит задатка и штрафа.
Где смотреть торги по продаже государственного и муниципального имущества?
На официальном сайте torgi.gov.ru — ГИС Торги. Дополнительно — на сайте продавца: в Москве это портал «Торги Москвы». Сами торги проходят на электронной площадке, ссылка на неё есть в извещении.
Можно ли купить госимущество в рассрочку или в ипотеку?
Рассрочка по 178-ФЗ возможна только при продаже по минимально допустимой цене, на срок до одного года, если её предусмотрел продавец. Ипотека не запрещена, но банк должен успеть одобрить объект и выдать деньги в срок оплаты из договора. Договоритесь с банком до заявки.
Что будет, если я единственный участник аукциона?
Если вы подали единственную заявку и вас допустили, с вами заключают договор по начальной цене (пункт 3 статьи 18 Закона № 178-ФЗ). Отказаться без потерь не получится: при отказе аукцион признают несостоявшимся, а задаток не вернут.
Какой договор заключают по итогам торгов?
Договор купли-продажи. Его обязательные условия перечислены в статье 32 Закона № 178-ФЗ: стороны, объект, цена, сроки и форма оплаты, порядок передачи, обременения. Проект договора публикуют вместе с извещением — прочитайте его до заявки, а не после победы.
Нашли лот на госторгах?
Пришлите ссылку на лот или номер извещения. DEMO.Estate разберёт документацию, проверит объект и обременения, посчитает полную цену, подаст заявку без вашей ЭЦП и доведёт покупку до регистрации права. Сопровождаем продажу государственного и муниципального имущества, аренду у государства, торги по банкротству, аукционы банков и лизинговых компаний. Решение о цене и покупке остаётся за вами.
Источники
- Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 3, 5, 13, 15, 18, 23, 24, 32, 32.1, 35 — сфера действия, покупатели, способы продажи, информационное сообщение, задаток, сроки, договор, оплата и рассрочка.
- Земельный кодекс РФ, статьи 39.11–39.13 — аукцион по продаже и аренде земельных участков, шаг аукциона, договор.
- Федеральный закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статья 17.3 — общие требования к торгам с 1 июля 2026 года; статья 17.1 — договоры аренды государственного и муниципального имущества.
- Приказ ФАС России от 21.03.2023 № 147/23 — порядок аукционов на право аренды государственного и муниципального имущества.
- Налоговый кодекс РФ, статья 161, пункт 3 — НДС при покупке имущества из казны.
- Федеральный закон № 127-ФЗ, статья 110 — задаток и сроки на торгах по банкротству (для сравнения).
- Официальные ресурсы: torgi.gov.ru, torgi.mos.ru, rosreestr.gov.ru.
Нормы проверены по редакции на 28.10.2026. Данные лотов — из извещений на torgi.mos.ru по состоянию на 28.10.2026.
28.10.2026
