Как выглядит процесс выселения должников?

ШАГ 1. Попытка мирного выселения (до суда)

• После регистрации права собственности в Росреестре отправьте бывшим жильцам официальное уведомление о выселении (заказным письмом с уведомлением).
• Дайте им разумный срок (например, 30 дней) на добровольный выезд.
• Если они не съезжают – подготовьте иск в суд о выселении.

ШАГ 2. Иск в суд на выселение
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Что включить в иск?

• Свидетельство о праве собственности.
• Выписку из ЕГРН (подтверждает смену владельца).
• Выписку из домовой книги (подтверждает, кто прописан).
• Уведомление о выселении (если направлялось).

Что требовать в суде?

• Выселить бывшего владельца и его семью.
• Признать утраченным право пользования квартирой.
• Обязать освободить помещение.

ШАГ 3. Участие органов опеки, если прописаны дети
Несовершеннолетние дети имеют право проживания наравне с родителями, поэтому суд проверит, не нарушаются ли их права.

Что может повлиять на решение суда?
Есть ли у детей и их родителей другое жильё?

• Если есть – суд быстро удовлетворит иск.
• Если нет – могут затянуть процесс, пока не найдут новое место.

Как дети оказались прописаны?

• Если бывший собственник сам добровольно купил эту квартиру и прописал детей, суд скорее всего выселит их.
• Если квартира была передана детям по дарению, наследству – могут быть нюансы.

Заключение органов опеки

• Опека проверит, куда переедут дети.
• Если есть другое жильё – опека не будет препятствовать выселению.
• Если семья не может никуда переехать, суд может дать отсрочку на несколько месяцев.

ШАГ 4. Выселение через судебных приставов
Если суд принял решение о выселении, но бывшие жильцы не уходят добровольно, обращаемся в службу судебных приставов с исполнительным листом.

Как проходит процесс?

• Приставы направляют должнику требование о выселении.
• Назначается дата выселения (обычно 10-30 дней с момента возбуждения производства).
• В день выселения приставы приходят, опечатывают квартиру и просят должников покинуть помещение.
• Если должник сопротивляется – вызывается полиция.

Важно! Вещи должника подлежат передаче владельцу или передаче на временное хранение с уведомлением должника.

Сроки выселения

• Мирное выселение (если должник сам съезжает) – 1-2 месяца.
• Судебный процесс – 3-6 месяцев (может затянуться, если должник сопротивляется).
• Работа приставов – ещё 2-4 месяца (если должник не уходит добровольно).

Общий срок: от 6 месяцев до 1,5 лет, если должник затягивает процесс.

Риски при выселении семьи с детьми

• Должник может попытаться затянуть процесс через суды (например, подать встречный иск о защите прав детей).
• Опека может потребовать дать время для поиска нового жилья (иногда до 6 месяцев).
• Приставы могут действовать не сразу, если должник заявляет о невозможности переезда.

Рекомендации:

• Проверить, есть ли у должника другое жильё – если есть, процесс идёт быстрее.
• Фиксировать непроживание должников (акты участкового, показания соседей) – это ускорит суд.

Если люди зарегистрированы в квартире, но фактически не проживают, можно через суд признать их утратившими право пользования и выписать.

ШАГ 1. Сбор доказательств фактического отсутствия
В суде нужно доказать, что дети и их родители фактически проживают в другом месте. Для этого подойдут:

• Акт участкового – подтверждает, что в квартире никто не живёт.
• Свидетельские показания соседей, консьержа, ТСЖ (о том, что дети и взрослые не появляются).
• Выписка из домовой книги/лицевого счёта (если коммунальные платежи не оплачиваются или нулевое потребление воды, газа, электричества).
• Справка из школы/детсада – подтверждает фактический адрес проживания детей.
• Сведения о собственности родителей – если у них есть другая квартира, это укрепляет позицию в суде.

ШАГ 2. Подача иска в суд
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.
Ответчики – родители детей (если они несовершеннолетние, иск подаётся против их законных представителей).
Требование – признать утратившими право пользования и снять с регистрационного учёта (выписать).

Правовая основа:

• П. 2 ст. 292 ГК РФ – смена собственника прекращает права пользования бывших жильцов.
• ЖК РФ, ст. 35 – в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
• Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 – суд может признать человека утратившим право пользования, если он фактически не проживает в квартире. При том, что должник уже не является собственником.

Важно! Опека может возражать, но если у детей есть другое жильё, где они реально проживают, суд удовлетворит иск.

ШАГ 3. Судебное разбирательство
Срок рассмотрения – от 2 до 6 месяцев, если нет затяжных обжалований.
Опека может участвовать в деле, но если у детей есть другое место жительства, они не смогут воспрепятствовать выписке.

ШАГ 4. Выписка через паспортный стол
Если суд удовлетворил иск, нужно:

1. Получить копию решения суда с отметкой о вступлении в силу.
2. Подать его в МФЦ или отдел УВМ МВД (паспортный стол).
3. Через 3-7 дней дети будут сняты с регистрации.

Риски и нюансы
Если у родителей нет другого жилья, опека может пытаться затянуть процесс и ссылаться на нарушение прав ребёнка.
Если дети были прописаны в квартире с согласия опеки (например, при приватизации), может потребоваться дополнительное согласование с органами опеки.

После покупки квартиры право собственности переходит к вам, но вещи должника остаются его собственностью.

ШАГ 1. Предложить забрать вещи добровольно
После суда и перед выселением направьте должнику уведомление (заказным письмом, через приставов или участкового) с просьбой забрать вещи в разумный срок (обычно 30 дней).

• Если должник не реагирует – оформляйте передачу на хранение.

ШАГ 2. Зафиксировать имущество (опись вещей)
Нормативно-правовая база:

• ГК РФ, ст. 209 – право собственника распоряжаться своим имуществом;
• ГК РФ, ст. 227 – находка;
• ГК РФ, ст. 225 – бесхозные вещи;
• КоАП РФ, ст. 7.17 – уничтожение или повреждение чужого имущества;
• ГК РФ, ст. 899 – обязанность поклажедателя взять вещь обратно;
• ФЗ "Об исполнительном производстве" (ст. 87, 90).

Вещи описываются в присутствии приставов или участкового.
Оформляется акт описи и передачи на хранение.

ШАГ 3. Где хранить вещи и сколько по закону?
По закону, новый собственник должен хранить вещи должника в течение 2 месяцев (ст. 899 ГК РФ).
Хранение может быть:

• В квартире (если она не занята).
• На складе ответственного хранения (оплата – за счёт должника).

Если выбрано платное хранение, должник обязан компенсировать расходы.

ШАГ 4. Конец срока хранения
Что делать, если срок хранения истёк, а вещи не забрали?
После 2 месяцев должник теряет право на вещи, и новый собственник может:

• Продать вещи и удержать расходы (ст. 899 ГК РФ).
• Передать вещи в муниципальную собственность (если они бесхозные).
• Утилизировать вещи через полицию/ЖКХ.

Важно! Нельзя выбрасывать личные документы, банковские карты, ценные бумаги – их лучше передать в полицию.

Можно ли выбросить вещи сразу? Нет, это незаконно! Должник может подать в суд и потребовать компенсацию.

Риски, если просто выбросить:

• Должник подаст иск на возмещение ущерба.
• Если выброшены ценные вещи – возможна уголовная ответственность (ст. 158 УК РФ – кража).
• Суд может обязать выплатить компенсацию.

Оптимальная стратегия

• Отправить письменное уведомление о выселении и предложить забрать вещи.
• Сделать опись (лучше с участковым или приставами).
• Дать 2 месяца на хранение (по ГК РФ).
• После истечения срока законно избавиться от вещей (продажа, передача муниципалитету, утилизация).

После покупки квартиры на торгах и оформления права собственности вам нужно снять с регистрационного учёта (выписать) бывших жильцов.

ДВА ВАРИАНТА ВЫПИСКИ
ВАРИАНТ 1. Добровольная выписка (если бывшие жильцы согласны).
ВАРИАНТ 2. Судебная выписка (если отказываются).

ВАРИАНТ 1: Добровольная выписка (быстро и без суда)
Если бывшие жильцы согласны, они могут самостоятельно подать заявление в МФЦ или паспортный стол.

Что делать?

• После регистрации собственности направьте бывшему владельцу уведомление о прекращении его права пользования (заказным письмом с уведомлением).
• Предложите добровольно сняться с регистрации в течение 10-30 дней.
• Если он согласен, пусть подаст заявление в МФЦ/УФМС.
• Выписка оформляется в течение 3-7 дней.

Важно: Если прописаны несовершеннолетние дети, согласие органов опеки не требуется, но выписка возможна только вместе с родителями.
Сроки: 1-2 месяца (если жильцы не затягивают).


ВАРИАНТ 2: Выписка через суд
Если бывшие владельцы отказываются выписываться, подаём исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.
Этапы выписки через суд:
ШАГ 1. Подготовка документов для суда
Для подачи иска потребуются:

• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Выписка из домовой книги (кто прописан в квартире).
• Копия договора купли-продажи с торгов.
• Документы, подтверждающие непроживание жильцов (например, акты участкового, показания соседей).
• Уведомление о требовании выписаться (копия письма).

В иске нужно требовать:

• Прекращение права пользования квартирой для бывших жильцов.
• Снятие с регистрационного учёта.

ШАГ 2. Судебный процесс
Суд рассматривает дело в течение 2-4 месяцев.
Бывшие жильцы могут оспаривать ваше право на выписку, но если квартира продана с торгов и они не имеют другого основания для проживания – суд выпишет их.

Важно!

• Если бывший владелец прописал детей, но они не живут в квартире, суд выпишет их вместе с родителями.
• Если у бывших жильцов нет другого жилья, суд всё равно выпишет их – право собственности важнее.

Участие органов опеки, если прописаны дети:
Несовершеннолетние дети имеют право проживания наравне с родителями, поэтому суд проверит, не нарушаются ли их права.

Что может повлиять на решение суда?
Есть ли у детей и их родителей другое жильё?

• Если есть – суд быстро удовлетворит иск.
• Если нет – могут затянуть процесс, пока не найдут новое место.

Как дети оказались прописаны?

• Если бывший собственник сам добровольно купил эту квартиру и прописал детей, суд скорее всего выселит их.
• Если квартира была передана детям по дарению, наследству – могут быть нюансы.

Заключение органов опеки

• Опека проверит, куда переедут дети.
• Если есть другое жильё – опека не будет препятствовать выселению.
• Если семья не может никуда переехать, суд может дать отсрочку на несколько месяцев.

Исполнительное производство (если жильцы не выписываются после суда)

• Получаете решение суда и исполнительный лист.
• Обращаетесь в паспортный стол (МФЦ) или УФМС с решением суда.
• Если жильцы сопротивляются, передаёте дело судебным приставам.
• Приставы направляют им уведомление, и выписывают их принудительно.

Сроки через суд: 4-8 месяцев (если нет апелляций).

Да, как новый собственник вы имеете полное право делать ремонт в квартире, но есть определённые риски, связанные с прописанными.
Что говорит закон?
Право собственности (ст. 209 ГК РФ) даёт вам полное право распоряжаться жильём, включая ремонт.
Факт регистрации несовершеннолетних не даёт им права собственности – только право пользования (ст. 31 ЖК РФ).
Ремонт – ваше право, но он не должен препятствовать использованию квартиры зарегистрированными лицами (если они еще не выселены).

Риски и возможные проблемы
Если должники фактически НЕ живут:

• Вы можете спокойно начинать ремонт, никаких правовых проблем нет.
• Главное – зафиксировать факт их фактического отсутствия (акты, фото, видео).

Если должники захотят вернуться и заявить, что вы мешаете их проживанию:

• Они могут жаловаться в полицию или опеку, но без оснований (если не живут) это ничего не даст.
• Важно, чтобы ваши действия не мешали доступу к их вещам (если они там остались).

Если должники реально живут там:

• Ограничивать доступ к квартире нельзя, это может квалифицироваться как самоуправство (ст. 330 УК РФ).
• В таком случае сначала через суд добивайтесь их выселения, а потом уже спокойно делайте ремонт.
• Должники могут подать жалобу, если сочтут, что их неполнолетним детям создаются невыносимые условия (например, отключение воды, отопления).

Рекомендации для минимизации рисков

• Замените замки (если должник не живёт) и начните ремонт – это законно.
• Зафиксируйте, что там никто не проживает – например, вызовите участкового для составления акта.
• Оповестите должника (лучше письменно) с предложением забрать вещи в течение 10-30 дней.
• Избегайте радикальных действий, например, выбрасывания вещей без оформления акта – это может быть расценено как порча имущества.

Если должники захотят судиться, максимум, что им удастся – затянуть процесс, но в конечном итоге суд всё равно встанет на сторону собственника.

Да, пока он зарегистрирован, он сохраняет пользовательские права, но не право собственности. После перехода квартиры новому владельцу он может требовать попасть в неё, особенно если докажет, что в ней есть его личные вещи.

Однако:

• Если фактически он не проживает (это важно!), вы можете через суд признать его утратившим право пользования.
• Если он попытается войти без вашего согласия, это уже незаконное проникновение в чужое жильё (ст. 139 УК РФ).

Что делать:

1. Менять замки – это законно, поскольку собственность уже ваша.
2. Сообщить должнику письменно, что доступ в квартиру возможен только в установленном порядке.
3. При попытках взлома вызывать полицию.

Да, незалоговую квартиру могут выставить на торги в рамках процедуры банкротства физического или юридического лица, но есть нюансы.

Когда незалоговую квартиру могут продать на торгах?

Если она не является единственным жильём должника.

• По ст. 446 ГПК РФ, единственное пригодное для проживания жильё (не в ипотеке) не может быть взыскано.
• Если у должника есть другая квартира или дом, суд может разрешить продажу незалогового жилья.

Если квартира была куплена в кредит (но без залога)

• Кредитор может потребовать её включения в конкурсную массу.

Если должник добровольно включил её в конкурсную массу

• При банкротстве физлица он обязан раскрыть всё имущество, и суд может решить, что продажа этой квартиры поможет погасить долги.

Если квартира перешла в собственность за долги

• Например, если суд признал сделку должника фиктивной (например, он пытался переписать квартиру на родственника), её могут вернуть в конкурсную массу и продать.

Когда нельзя продать незалоговую квартиру?
Если она является единственным жильём, её не могут включить в торги, даже если есть долги. Но!
Исключение – если суд докажет, что квартира явно роскошная (например, пентхаус за 100 млн рублей). Тогда могут обязать продать её и купить должнику более скромное жильё.

Как понять, что суд признал квартиру роскошной и обязал купить замещающее жильё?

В России действует правило, что единственное жильё должника не подлежит взысканию (ст. 446 ГПК РФ). Однако есть исключение – если квартира явно роскошная, суд может продать её и выделить должнику замещающее жильё.

Какие критерии признают жильё роскошным?
Чёткого определения "роскошного жилья" в законе нет, но суды опираются на несколько факторов:
1) Явно завышенная площадь по сравнению с разумными нормами:

• Для одного человека суды обычно ориентируются на норму в 18 м² – 36 м² (по региональным нормам).
• Например, если у банкрота квартира 150-200 м², суд может посчитать её избыточной.

2) Рыночная стоимость существенно выше средней по региону

• Если квартира стоит в разы дороже средней цены на жильё, это может быть основанием для признания её роскошной.

3) Элитный сегмент недвижимости

• Если квартира находится в элитном ЖК, с дорогим ремонтом, премиальной отделкой, пентхаусом и т.д., суд может расценить это как роскошь.

4) Наличие альтернативных мест проживания у должника

• Если у должника есть ещё одна недвижимость, пусть даже формально оформленная на родственников, суд может учесть это.

Как суд оформляет решение о продаже и замещающем жилье?
Суд назначает независимую оценку квартиры.
Если суд соглашается с доводами, он:

• Включает квартиру в конкурсную массу.
• Определяет разумный размер компенсационного жилья.
• Обязывает конкурсного управляющего продать жильё и купить более скромное (или выделить деньги на его покупку).

Примеры решений судов
Пример 1:

• Гражданин признан банкротом, у него квартира 250 м² в центре Москвы стоимостью 80 млн рублей.
• Суд признал, что это избыточное жильё и постановил продать её.
• Должнику оставили сумму на покупку двухкомнатной квартиры 50 м² в пределах МКАД.

Пример 2:

• Банкрот владеет трёхэтажным домом 400 м², в котором он живёт один.
• Суд постановил продать дом и оставить ему сумму, достаточную для покупки одноэтажного дома 80 м².

• Если суд признал жильё роскошным, он обязывает конкурсного управляющего продать его и выделить сумму на замещающее жильё.
• В решении суда могут быть определены параметры нового жилья (например, метраж, стоимость, локация).
• Если конкретных критериев в решении нет, управляющий ориентируется на рынок и нормативы.

Мировое соглашение между должником и конкурсным управляющим

• Если должник соглашается продать жильё добровольно, стороны могут заключить мировое соглашение, где указываются сроки, бюджет и характеристики нового жилья.
• Такое соглашение должно быть утверждено судом.

Этапы покупки замещающего жилья
ЭТАП 1. Определение суммы на новое жильё
Суд или конкурсный управляющий определяют:

• Какую сумму выделить на покупку (обычно по нормативам соц. найма или среднерыночной стоимости жилья в регионе).
• Какие критерии должны быть у новой квартиры (минимальный метраж, район и т. д.).

Срок: 1-3 месяца после решения суда.

ЭТАП 2. Поиск замещающего жилья
Кто ищет квартиру?

• Должник может выбрать сам (но в пределах выделенной суммы).
• Если должник затягивает процесс, конкурсный управляющий или суд могут назначить стороннего специалиста.

Риски:

• Должник может намеренно выбирать неподходящие варианты, затягивая процесс.
• Он может требовать дорогое жильё, не соответствующее выделенной сумме.
• Возможны жалобы и оспаривания со стороны должника.

Срок: от 3 месяцев до 1 года (если должник затягивает процесс).

ЭТАП 3. Проверка и согласование сделки
После выбора квартиры:

• Конкурсный управляющий проверяет юридическую чистоту объекта.
• Проводится оценка соответствия критериям суда.
• Органы опеки (если есть дети) могут проверять условия.
• Оформляется сделка купли-продажи.

Срок: 1-3 месяца.

Риски:

• Продавец может отказаться от сделки или поднять цену.
• Суд или конкурсный управляющий могут забраковать выбранный объект.

ЭТАП 4. Оформление и переезд
Должник подписывает договор и переезжает в новое жильё.

• Старую квартиру освобождает.
• После переезда его выселяют и выписывают из старой квартиры.

Срок: 1-2 месяца.
Риски:

• Должник может отказываться переезжать, затягивая процесс.
• Могут быть апелляции в суд, требование пересмотра условий.

Сроки покупки замещающего жилья
В среднем процесс занимает от 2 месяцев до 2 лет.
Быстрый сценарий (2-8 месяцев):

• Должник не сопротивляется.
• Критерии жилья определены чётко.
• Покупка проходит без сложностей.

Средний сценарий (1-1,5 года):

• Должник ищет подходящее жильё, но затягивает выбор.
• Есть споры по сумме или параметрам квартиры.
• Судебные разбирательства, связанные с органами опеки.

Затяжной сценарий (до 3 лет):

• Должник отказывается переезжать.
• Он обжалует решение суда, пытаясь остаться в старой квартире.
• Он выбирает заведомо неподходящие варианты, чтобы замедлить процесс.

Как минимизировать риски?

• Контролировать процесс через конкурсного управляющего.
• Ограничить сроки поиска (через суд).
• Фиксировать отказ должника от предложенных вариантов.
• Обращаться в суд для принудительного выселения, если должник затягивает.

Как должник может затягивать процесс?

• Оспаривать решение суда, требуя пересмотра критериев замещающего жилья.
• Отказываться от предложенных вариантов и затягивать процесс поиска.
• Жаловаться в суд на условия замены (например, если новое жильё далеко от работы/школы детей).

Что может ускорить процесс?

• Суд может назначить жёсткие сроки (обычно до 6 месяцев).
• Если должник затягивает выбор, управляющий может вынести вопрос в суд и либо приобрести жильё без участия должника, либо передать ему денежную сумму.
• В некоторых случаях суд может ограничить срок пребывания должника в старой квартире.

Если должник не сопротивляется, процесс займёт 2 - 12 месяцев.
Если пытается затянуть, процедура может длиться 2 - 3 года.

Примечание: суды всё чаще ограничивают сроки и дают конкурсному управляющему полномочия самостоятельно завершить сделку.